最近一段时间，不少外资投行―边频频唱多国内楼市，一边又在悄然出售其持有的高端物业套现。专家提醒说，对外资的动向应该予以高度关注，要警惕外资假“唱多”真“出货”。
外资投行频频“唱多”
记者了解到，4月至今，一度在楼市“潜伏”的外资投行日趋活跃，瑞银、花旗、摩根大通、摩根士丹利等国际投行纷纷发布研究报告称，看好中国房地产。而他们立论的基础，大都是“刚性需求释放带来成交量强劲回升，并预计这一趋势将持续”。
5月7日，瑞银发布研究报告指出，中国房地产投资市场将在2009年下半年强劲复苏，中国房地产业也将步入整体复苏的轨道。瑞银预计，多项政策措施和大量刚性需求是支撑房市反弹的原因，预计未来大众市场和低端住房的建设将开始大幅放量。
继瑞银之后，国际投行摩根士丹利在最近的报告中也指出，中国房地产行业出现了真实而持续的复苏，成为近来对中国经济恢复增长贡献最大的行业。报告指出，中国房地产价格不存在泡沫，房地产行业的基本面依然向好。
摩根大通首席经济学家龚方雄6月公开预测，今年中国房价上涨幅度将达5％至10％，明年涨幅也将达到10％。他鼓励“大家积极行动起来，投资买地建房”。
与此同时，部分外资机构也表现出对地产股的青睐，开始将地产股评级由审慎调升至中性。
高调“唱多”中国楼市的同时，记者发现，部分外资已经开始出售所持有的高端物业套现。这其中最典型的是摩根士丹利。记者了解到，该投行曾于2006年末以7.6亿人民币整体收购上海长宁区高档楼盘“华山夏都苑”A栋的1、2号楼，1号楼以酒店式公寓推向市场，目前出租率约为70％；而2号楼过去“只租不卖”，目前入住率也不高。
摩根士丹利开始将2号楼的58套房源通过自己的销售团队及上海中原地产等分销商进行散卖。记者获悉，目前58套房源已全部售完。这些散卖房源对外报价为6.5万元每平方米起，但实际成交价为5.5万至6万元每平方米，购房者中约一半为内地人士，另一半为港澳台等地买家。虽然有所降价，但与当年2.8万元每平方米的买入价相比，摩根士丹利此次转手套现溢价已达100％。这是摩根士丹利在上海市场首次变卖持有的物业。
在“华山夏都苑”上尝到甜头的摩根士丹利，近日又有消息称其欲将在上海持有的高档公寓“莎玛徐家汇”项目散卖。据介绍，摩根士丹利2007年初收购永新城219套公寓，随后由服务式公寓品牌莎玛管理并更名为“莎玛徐家汇”，每套房月租金高达2万元至5万元。据一家代理行人士透露，摩根士丹利此前已与多家代理公司接触，希望销售该项目房源，但目前仅处于初步接触阶段，对外报价、合作细节均未达成共识。
记者还发现，自5月底起，香港兴业国际开始散卖其持有的上海长宁区另一高档楼盘“丁香御苑”，该楼盘是其2000年从嘉里建设手中以3100万美元的价格整体收购而来。截至目前，110套散卖房源已告售罄，成交价格约为6万元每平方米，兴业国际从该项目中套现13.2亿元。考虑到汇率因素，兴业国际此次散卖较当时收购成本而言赚了10.6亿元。
外资投行的套现行为在地产股上也表现得较为明显。其中，6月19日，瑞银集团以17.456元港元的每股平均价，减持了731.21万股富力地产，涉资1.28亿港元。
“唱多不做多”只为引人接盘
“虽然尚没有明确的迹象表明外资在大举出售其在内地持有的物业项目，但要警惕外资假‘唱多’楼市趁机真‘出货’套现的行为。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
陈国强告诉记者，今年以来，随着成交量的不断攀升，多个城市的房价已经有了明显的上涨，部分地区的房价更是创出了历史新高，这对于投资性购房者来说已经是一个出货的好时机，部分外资可能也正是看到了这点所以开始出售其在华持有的物业项目获利。
对此，DTZ戴德梁行华北区投资部负责人叶建成表示赞同。他说，外资出货与其投资周期和收益率息息相关，选择出货说明投资期已够并已经达到收益预期。“当前有一部分外资开始套现获利，但也有一部分外资认为房价仍有上涨空间，持有意愿也相对较强。”叶建成补充说。
对于外资唱“双簧”，也有业内人士明确指出，制造声势趁机套现是他们一贯的手段，唱多不做多，目的只为引人接盘，高位出货。套现后部分资金可能会被其用于补救母公司面临的资金缺口，另一部分则会在重要的一线城市等待抄底和其他投资机会。
虽然对于未来楼市走势判断各不相同，但接受记者采访的专家明确提醒购房者注意潜在风险。陈国强说，尽管外资在“唱多”楼市，但楼市风险在加大不确定性也越来越多，应该引起高度的重视。他解释说，当前，房价和成交量的上涨速度几乎超出了所有人的预料，部分城市只用了半年时间就销售了去年全面的房子，房价也只用了不到半年的时间就已经接近甚至超过了历史的最高点，这都为楼市的下一步走势增添了变数。
“目前内地楼市价格已经偏高，上涨不具有可持续性。无论是市场层面还是政策层面都存在变数。”陈国强说，以信贷为例，今年上半年放贷量巨大，三四季度可能会发生变化，当前部分银行已经开始显露暗中收紧信贷的苗头。这方面的变化无疑会对房地产市场产生直接影响。更为重要的是，很多政策在今年年底面临期满问题，未来能否继续出台类似政策存在不确定性，因为当初政策出台是基于楼市持续低迷的走势，但目前情况已经有了明显不同。这些因素无疑都会增加楼市未来走势的不确定性。